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Etiqueta: Alquiler

Argentina es un ejemplo de libro de por qué el control de los alquileres es una mala idea

Escrito por CapX en . Publicado en Análisis diario, Legislación.

Por Ryan Bourne. El artículo Argentina es un ejemplo de libro de por qué el control de los alquileres es una mala idea fue publicado originalmente en CapX.

En su ascenso a la presidencia de Argentina, Javier Milei se distinguió no sólo por su ideología libertaria, sino también por su enfoque pedagógico de la economía. En la campaña electoral, solía enunciar los principios básicos de la economía de mercado.

Ahora, en el Gobierno, la «terapia de choque» del ardiente libertario está convirtiendo esas lecciones en duros estudios de casos. En el marco del Decreto 70/2023, traducido como «Bases para la Reconstrucción de la Economía Argentina», Milei utilizó su motosierra para controlar los alquileres y otras normativas sobre arrendamientos. El resultado ha confirmado la teoría económica: la oferta de viviendas de alquiler está aumentando y los alquileres se han desplomado.

En 2020 se introdujo en Argentina una forma de control de los alquileres, y a muchos progresistas británicos y estadounidenses les gustaría hacer lo mismo. La duración mínima de los contratos de alquiler era de tres años y los aumentos anuales permitidos se limitaban a una media ponderada de la inflación y el crecimiento salarial. Ambas medidas pretendían proporcionar a los inquilinos una mayor «seguridad» económica. Los propietarios seguían teniendo libertad para ajustar las tarifas entre contratos, pero era básicamente imposible poner fin a los arrendamientos prematuramente. Las fianzas se limitaron y los alquileres se pagaron en pesos.

La teoría económica

La teoría económica nos permite hacer predicciones sobre estas normativas. El control de los alquileres y la duración de los contratos imponen a los propietarios un mayor riesgo de obtener alquileres inferiores a los del mercado y de quedarse atrapados durante tres años con inquilinos problemáticos. Al margen, esto hace que sea más lucrativo vender propiedades para que las ocupe el propietario, incluirlas en sitios web de alquiler a corto plazo excluidos, como AirBnB, o incluso simplemente dejarlas vacías. Al reducir la oferta de viviendas de alquiler tradicionales, aumenta el nivel medio de los alquileres, incluso si su crecimiento está limitado por contratos de arrendamiento de duración mínima.

Un entorno de inflación elevada agrava estos riesgos para los propietarios. Con el aumento de los precios, tiene sentido cambiar los niveles de alquiler con más regularidad. Esto permite a inquilinos y propietarios encontrar disposiciones contractuales que garanticen que los alquileres reflejan tanto la realidad del mercado como la capacidad de pago de los inquilinos (ya que el crecimiento salarial suele ir por detrás de la inflación). Sin embargo, esta normativa sólo permitía ajustar los alquileres una vez al año (o dos a partir de octubre de 2023). Por tanto, una inflación elevada y volátil interactúa con estas normativas para aumentar el riesgo de alquiler y el riesgo de desocupación (dados los bruscos saltos en los alquileres). Por ello, los propietarios podrían protegerse contra la inflación cobrando en otra moneda, como el dólar. Pero esto también estaba prohibido.

Un resultado previsto

Los resultados de todo esto eran previsibles. En torno a la introducción de la política, se estima que el 45% de los propietarios dejaron de alquilar para vender sus propiedades, entre otras cosas porque la mayoría de las ventas de viviendas se hacían en dólares. Muchos propietarios también cambiaron a alquileres a corto plazo en AirBnB. En 2019, Buenos Aires tenía 10.000 propiedades listadas en AirBnB; ahora son más de 29.500. Por lo tanto, no han cesado las historias sobre una crisis de vivienda de alquiler, con inquilinos incapaces de encontrar alojamiento de alquiler, a pesar de que el Financial Times informó a finales del año pasado que el uso de energía implica que «uno de cada siete hogares» en Buenos Aires, la capital, se quedó vacío.

Esta escasez de oferta provocó un aumento de los alquileres. Bloomberg informó que los alquileres subieron bruscamente después de que se anunciaran los controles de los alquileres de arrendamiento, ya que los propietarios optaron por salir del mercado o anticiparon los aumentos de los alquileres para protegerse contra la inflación. Después de haber estado cayendo en términos reales durante 2018 y 2019, y siguiendo la inflación durante la mayor parte de la década anterior, los alquileres en Buenos Aires crecieron a 1,7 veces el ritmo de la inflación en 2020, siguieron ampliamente la inflación en 2021 y 2022, y luego se aceleraron mucho más rápido que la inflación de nuevo en 2023, ya que la tasa a la que los alquileres podrían aumentar dentro de los contratos de arrendamiento se ajustó aún más al menor de los crecimientos salariales o la inflación.

Efectos a largo plazo

Como resultado, el alquiler promedio de un departamento de dos dormitorios en Buenos Aires se ha disparado de 18.000 pesos por mes a fines de 2019 a 334.000 pesos en la actualidad, muy por encima de los 210.000 pesos si los precios simplemente hubieran seguido la inflación general, como solía suceder. Esta suba de precios relativos obviamente perjudica más a los pobres, porque no pueden pagar fácilmente depósitos para comprar viviendas, o alquileres más caros en dólares a más corto plazo.

Los controles sobre los alquileres dentro de los arrendamientos también agriaron las relaciones entre propietarios e inquilinos, incentivando a los propietarios a renunciar a un mantenimiento costoso (permitiendo así que el valor de la propiedad cayera hacia su precio regulado o animando a los inquilinos a marcharse). La mala distribución de las propiedades era moneda corriente. Los informes de Buenos Aires describían a amigos que tenían que compartir pisos más alejados del centro de la ciudad, lo que implicaba condiciones de hacinamiento y desplazamientos más largos. Con estos controles, las personas que disfrutan de alquileres inferiores a los del mercado se ven incentivadas a permanecer en propiedades inadecuadas para ellas, mientras que otras deben abandonar prematuramente propiedades que pueden permitirse cuando los alquileres se ajustan bruscamente antes de que aumenten sus salarios.

La reforma de Milei

Uno de los primeros actos de Milei en su decreto suprimió estas normas perjudiciales para todos los nuevos contratos. A partir de ahora, los alquileres se decidirán en la negociación libre del contrato, lo que significa que se acabaron los índices del banco central que limitan los aumentos de los alquileres. También ha eliminado la duración mínima de tres años de los contratos y ha legalizado el pago de los alquileres en divisas (es decir, dólares), lo que ofrece a los propietarios una protección contra la inflación.

La reducción de los riesgos para los arrendadores ya está provocando un repunte de la oferta de alquiler. La correduría Soledad Balayan ha registrado un aumento del 50% en los anuncios de alquileres tradicionales desde la entrada en vigor del decreto. Otras fuentes, como la Cámara Inmobiliaria Argentina, han confirmado grandes saltos en la oferta. Como era de esperar, los informes muestran una caída de los precios de los alquileres nuevos de entre el 20 y el 30% hasta la fecha.

Los economistas han advertido con frecuencia contra los controles de alquiler tradicionales que aplican límites a los alquileres dentro de un mismo contrato y entre contratos. Pero en los últimos años ha surgido una nueva corriente que aboga por ofrecer más seguridad a los inquilinos, controlando los alquileres dentro de contratos más largos y seguros. La experiencia de Argentina es un ejemplo de cómo esta política puede resultar contraproducente, y una fuente más de información para Milei.

Ver también

El lenguaje económico (XLV): huelga de alquileres

Escrito por José Hernández Cabrera en . Publicado en Análisis diario. 1 comentario en El lenguaje económico (XLV): huelga de alquileres

El 12 de mayo de 2017, en Hostafrancs, (Barcelona) se funda el Sindicat de Llogatres (Sindicato de Inquilinos) con el objetivo de hacer frente al incremento de los precios del alquiler y la especulación inmobiliaria.

Sindicato vs. asociación

Habitualmente, para la promoción de sus intereses, los consumidores crean asociaciones y los trabajadores crean sindicatos. Entonces, ¿por qué llamar sindicato a una asociación? Según Luis Vega (2007: 196), estamos ante: «Falacias debidas a usos equívocos de términos, abusos de imprecisión, deslices discursivos…».

Las asociaciones de consumidores pueden ser informativas (i.e. OCU) o incluso más activistas y reivindicativas (i.e. FACUA), pero no emplean directamente la violencia. Por su parte, como vimos el pasado septiembre, el sindicalismo es una institución que persigue sus fines violentamente, siendo la huelga una de forma de «acción directa». Los marxistas han sido pioneros en esta estrategia de llamar (y convertir) sindicatos a las asociaciones, por ejemplo, el Sindicato de Estudiantes español, fundado en 1986, organización estudiantil, comunista, revolucionaria y anticapitalista, declara que: «La lucha es el único camino».[1] La finalidad de esta mutación es clara: legitimar el derecho a ejercer violencia que, como consumidores, no tienen reconocido legalmente.

Los sedicentes huelguistas

Un inquilino no es un trabajador, sino un consumidor. No es el empleado de su casero, sino su cliente. No existe una relación laboral entre ambos. En España, ni los estudiantes, ni los inquilinos, ni los consumidores, en general, tienen derecho a organizar una huelga. Dejar de pagar parte o la totalidad de la renta no es una huelga, es una acción concertada para incumplir los contratos y sustraer a los arrendadores específicas cantidades de dinero. Vean la lógica de estos sedicentes huelguistas: si el gobierno no interviene el mercado —bajando los precios del alquiler— actuaremos nosotros mismos aplicando unilateralmente un descuento en los importes de la renta. Si el seguimiento de la «huelga» tiene éxito y el número de impagos es elevado, el Estado no tendrá capacidad para hacer justicia y efectuar los desahucios y lanzamientos de estos okupas sindicados.

El falso «derecho a la vivienda»

Los siete ponentes que redactaron la Constitución española de 1978 [2] tienen mucha culpa de lo que ocurre, pues consagraron en su texto un falso derecho que hoy es interpretado (positivamente) en forma de reclamación.

Art. 47. Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

El derecho genuino a la vivienda (al igual que el resto de derechos) es negativo, es decir, entendido como ausencia de interferencia ajena en la construcción, compra o alquiler de una vivienda. Es la regulación estatal, no los arrendadores, quien viola realmente este derecho. Los «huelguistas» se equivocan pensando que alguien —¿el gobierno? ¿la sociedad? — tiene el deber de proporcionarles un techo digno.

Las consecuencias

Toda violación del derecho de propiedad tiene un efecto descivilizatorio. La intervención del mercado del alquiler, que algunos proponen, producirá inevitablemente los nefastos resultados que predice la teoría económica (Rothbard, 2013). Un escenario más sombrío sería el éxito de la falsa huelga y que los alzados impagaran —total o parcialmente— sus rentas. La inseguridad jurídica de este acto revolucionario provocaría una retracción automática de la oferta del alquiler residencial, agravando aún más la situación.

Bibliografía

Rothbard, M. (2013): Poder y Mercado. [Versión Kindle]. Guatemala: UFM.

Vega, L. (2007): Si de argumentar se trata. España: Montesinos.

Notas

[1] Pág. Web: sindicatodeestudiantes.net

[2] UCD: Gabriel Cisneros Laborda, Miguel Herrero Rodríguez de Miñón y José Pedro Pérez-Llorca  Rodrigo; PSOE: Gregorio Peces-Barba Martínez; PCE: Jordi Solé Tura; AP: Manuel Fraga Iribarne; y por Minoría Catalana: Miquel Roca i Junyent.

Serie ‘El lenguaje económico’

El lenguaje económico (XXXVIII): Las ‘zonas tensionadas’

Escrito por José Hernández Cabrera en . Publicado en Análisis diario. 2 comentarios en El lenguaje económico (XXXVIII): Las ‘zonas tensionadas’

Cada vez es más frecuente el uso de la expresión “zona tensionada” para referirse al elevado precio de los alquileres en una determinada ciudad o barrio. Hoy criticaremos esta metáfora económica proveniente de la física. En primer lugar, de igual forma que la hipertensión arterial es mala para la salud, alguien podría pensar que los elevados precios del alquiler también causan una peligrosa tensión en el mercado.

Conspicuos economistas han utilizado la analogía del enfermo y el médico para justificar el intervencionismo; por supuesto, el enfermo es el libre mercado y el médico es el Estado, que “puede contribuir significativamente a curar la enfermedad” (Samuelson y Nordhaus, 2006: 34). Lo cierto es que en economía no hay “hipertensión”, no hay mercados “enfermos”, ni tampoco los gobiernos son curanderos milagrosos. Los elevados precios de ciertos bienes —alimentos, préstamos, alquileres, electricidad, etc.— produce en los consumidores una reducción material de su nivel de vida y, en consecuencia, un malestar.

Zona tensionada

¿Qué significa “zona tensionada”? Sencillamente, que los precios del alquiler se han incrementado marcadamente en comparación con otros precios tomados como referencia. El gobierno considera inadmisible que algunos precios —alquileres— sean “demasiado” altos y, al mismo tiempo, que otros —salarios— sean “demasiado” bajos, debiendo alterarlos mediante mandatos. Las principales señas del intervencionismo son la arbitrariedad y la coacción. La teoría económica predice que la interferencia del libre proceso de formación de precios conducirá al empeoramiento de la situación, especialmente la de aquellos a quienes el gobierno pretende favorecer. Analicemos los errores de esta falaz idea de “zona tensionada”.

Primero, los cambios (lentos o súbitos) en los precios constituye una circunstancia propia del mercado, debido a cambios de oferta y demanda. Un repunte de los precios del alquiler significa una mayor escasez relativa de vivienda. Algunas causas son: a) Aumento de la demanda por afluencia de inmigrantes, trasvases de población de unas zonas a otras (del campo a la ciudad), atomización de las familias, etc. b) Interferencia de la oferta por intervenciones previas (poco suelo disponible, regulaciones urbanísticas) y por falta de protección jurídica de la propiedad; por ejemplo, el aumento del alquiler vacacional (a expensas del residencial) se debe a esto último y también a su mayor rentabilidad.

Siempre habrá precios altos

Segundo, la (mal) llamada «tensión» o acusada diferencia de precios del alquiler entre ciudades, barrios o zonas es inevitable, siempre ha existido y seguirá existiendo porque la vivienda es un bien de consumo muy heterogéneo. Las casas de una misma zona, calle o incluso de un mismo edificio pueden tener significativas diferencias de precio, por lo que todo intento de uniformidad resulta una misión imposible. La dificultad práctica a la que se enfrenta el planificador económico es la falta de información para tomar decisiones (Huerta de Soto, 2010: 100) y cualquier criterio empleado: espacial (zona, altura, metros cuadrados construidos), temporal (antigüedad de la vivienda, duración de los contratos) o económico (ratios, topes de precios) es necesariamente arbitrario y producirá los efectos ya conocidos: disminución de la oferta de vivienda.

Tercero, intervenir el mercado del alquiler apelando al mítico “interés general” es otro sofisma. El interés nunca es “general”. Precios altos del alquiler beneficia a los arrendadores y perjudica a los arrendatarios. Todos los vendedores desean precios altos y todos los compradores desean precios bajos, pero nadie está obligado a intercambiar si considera que el precio es inconveniente. Considerar un precio “demasiado” alto (comprador) o bajo (vendedor) es una cuestión subjetiva que solo compete al individuo que rechaza el intercambio. Es un error intelectual arrogarse la facultad de conocer el precio “verdadero” o “justo” de las cosas (Hayek, 2015).

Control de precios

La situación descrita arriba es la que el gobierno pretende cambiar mediante el control de precios. Las formas de intervención varían. Si el gobierno fija topes máximos pretende transferir renta de los arrendadores a los arrendatarios y si ofrece ayudas directas a los primeros o deducciones fiscales a los segundos, traslada el coste de las medidas al resto de contribuyentes. De cualquier modo, el control de precios beneficia a unos a expensas de otros.    

Conclusión. Si el gobierno desea una reducción del precio del alquiler en las “zonas tensionadas”, en lugar de intervenir el mercado del alquiler, debería: A) Desregulación urbanística e inmobiliaria para aumentar el suelo disponible y la edificabilidad de las parcelas (alturas permitidas). B) Mejorar la protección jurídica de los arrendadores (impagos, okupas) para que un mayor número de viviendas vacías salgan al mercado. C) Facilitar la rehabilitación de vivienda removiendo las restricciones legales y la burocracia. El libre mercado no provoca tensión alguna. Es el gobierno quien ha “tensionado” los precios del alquiler de vivienda al haber restringido legalmente la oferta. Dice Mises (2018) que el intervencionismo o “tercera vía” es inestable y que el gobierno solo tiene dos opciones: abandonar su manía de regular y volver al capitalismo o extender su espiral intervencionista y progresar hacia el socialismo.  

Bibliografía

Hayek, F. (2015). La fatal arrogancia. Madrid: Unión Editorial.

Huerta de Soto, J. (2010). Socialismo, cálculo económico y función empresarial. Madrid: Unión Editorial.

Mises, L. (2018). “The middle of the road leads to socialism”. Alabama: Mises Institute.

Samuelson, P. y Nordhaus, W. (2006). Economía. Méjico: McGraw Hill (18.ª ed.).

Serie ‘El lenguaje económico’

Alquiler: en defensa (más o menos) de los caseros

Escrito por CapX en . Publicado en Análisis diario.

Henry Hill. Este artículo fue originalmente publicado en CapX.

La crisis inmobiliaria (y de alquiler) de este país es dura para mucha gente. Pero en medio de interminables historias de terror sobre aspirantes a inquilinos que pagan seis meses de alquiler por adelantado o a los que se les pide la fianza, es sumamente difícil sentir lástima por los propietarios.

Inversión y riesgo

A juzgar por el número de los que dicen que planean vender debido a la subida de los tipos hipotecarios, parece que muchos de ellos no se han dado cuenta de que han hecho una inversión especulativa y que dicha inversión puede, al igual que las acciones, subir o bajar.

Incluso si se siente cierta simpatía por las cohortes más jóvenes de propietarios-ocupantes, que se han apalancado hasta los topes porque eso es lo que exige el mercado, la idea de exenciones fiscales para personas acostumbradas a que sus hipotecas sean pagadas por los alquileres de otras personas -como pide la Asociación Nacional de Propietarios Residenciales- parece, bueno, un poco obscena.

La idea de expulsar a los arrendadores

Sin embargo, aunque resulte irritante admitirlo, algunos de ellos tienen al menos un buen argumento. Expulsar a los arrendadores del mercado inmobiliario, en ausencia de otras políticas, empeora la crisis de la vivienda. A quienes deberían saberlo les cuesta aceptar esta idea. Después de todo, no es como si las casas vendidas por los propietarios estuvieran siendo demolidas, ¿verdad? Por muy mal que estén las cosas, no hemos llegado (¿todavía?) al punto de destruir activamente el parque inmobiliario.

Pero ése no es el problema. El problema es que la densidad de ocupación es mucho mayor en el sector del alquiler privado que en el de la vivienda en propiedad. Yo comparto mi alquiler actual con otros tres jóvenes profesionales, todos viviendo en lo que se construyó como vivienda familiar; compartiré el nuevo piso que acabo de comprar con una sola persona más.

Los grifos de la oferta

Aún, la gente no ha abandonado (todavía) tanto la esperanza como para unirse a desconocidos para comprar una cuarta parte de una hipoteca. Mientras eso no ocurra, las viviendas ocupadas por sus propietarios serán ocupadas de forma menos eficiente, por término medio, que los alquileres. Eso está bien, por cierto. Debemos resistirnos a la mentalidad británica de escasez. Es la que se centra en racionar de forma eficiente y “justa” las cosas en lugar de aumentar la oferta. Una sola persona en un piso espacioso es ineficiente, desde una perspectiva puramente centrada en la densidad. También lo es una casa con un gran jardín. Ambas cosas son buenas.

Pero hasta que no abramos los grifos de la oferta, significa que, por término medio, cada propiedad retirada del sector privado de alquiler decantará a varios antiguos inquilinos en un mercado cada vez más reducido, aunque uno o dos de ellos salgan hacia las soleadas tierras altas de la propiedad. Desde la perspectiva de cualquier gobierno que intente aumentar el número de propietarios de viviendas, esto crea un dilema formidable.

Sin intervenciones que desfavorezcan a los arrendadores, éstos superarán a los aspirantes a primeros compradores. Los propietarios disponen de múltiples activos que pueden utilizar como garantía hipotecaria y, por tanto, suelen obtener préstamos a tipos más favorables. Además, este problema se agrava: cuanto más patrimonio acumulen, mayores serán sus ventajas sobre los compradores primerizos.

Es difícil comprar una casa

Pero muchas personas no están en condiciones de comprar. Y puede que nunca lo estén. Y el sector privado de alquiler desempeña un papel vital en el alojamiento de esas personas. Si no se amplía la oferta de vivienda, cualquier traspaso sostenido de propiedades de los propietarios a los inquilinos, aunque sea estupendo para los nuevos propietarios, va a reducir los alquileres.

Típicamente, George Osborne se embarcó en su ofensiva contra los propietarios durante la Coalición. Lo hizo sin que el Gobierno hiciera ninguna provisión seria para ampliar la oferta de nuevas viviendas. El resultado fue que, una década después, la vida no es notablemente más fácil para los titulares de hipotecas. Pero ha empeorado mucho, mucho para los inquilinos.

Un inspector indulgente

A una de mis compañeras de piso, que no tiene planes de comprar, la agencia le ha dicho que sus gastos mensuales aumentarán en más de 250 libras cuando renueve. Si no me hubiera mudado, a partir de agosto estaría pagando sólo 150 libras al mes menos por mi pequeña habitación de la planta baja de lo que podría haber alquilado un piso entero de una habitación a un par de calles de distancia por sólo dos años.

También tuvimos suerte de que el inspector del ayuntamiento se sintiera indulgente cuando nos visitó el año pasado. Al parecer, uno de los dormitorios de arriba podría ser demasiado pequeño para alquilarlo legalmente, pero reconocieron que serían los inquilinos restantes los que saldrían perjudicados si eso se aplicara.

Prohibir la sobrerregulación

Hay otras intervenciones que el Gobierno podría hacer para ayudar, por supuesto: la más obvia, prohibir a las autoridades locales la sobrerregulación de las normas mínimas nacionales para las viviendas de alquiler. A los ayuntamientos que no han mantenido la construcción de viviendas al ritmo de la demanda no se les debe permitir que sigan haciendo de lo perfecto enemigo de lo bueno; puede que usted o yo no queramos alquilar una habitación en una caja, pero es mejor eso que no tener ninguna habitación.

Pero no debemos dar a Osborne y a los que han seguido sus pasos un pase en la catástrofe del alquiler, sólo porque muchos propietarios sean tan caricaturescamente antipáticos. Tampoco debemos caer en nuestra propia versión de la ilusión de los políticos de que tenemos un buen sistema del que abusan los malos actores. La triste verdad es que derrocar a los propietarios mañana no resolvería la crisis de la vivienda. Necesitamos construir más casas.

Ver también

El gobierno destruirá el mercado del alquiler de viviendas. (Juan Morillo).

La aberración del control de alquileres. (Ignacio Moncada).

Control de alquileres, una nefasta idea. (Ignacio Moncada).

¿Qué fue del alquiler? (José Antonio Baonza Díaz).