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Etiqueta: Vivienda

¿Saben los socialistas que están reventando el mercado de la vivienda? (II)

Escrito por José Antonio Baonza Díaz en . Publicado en Análisis diario, Legislación. 3 comentarios en ¿Saben los socialistas que están reventando el mercado de la vivienda? (II)

Veíamos en la primera parte de este análisis cómo la situación del mercado de la vivienda, en su doble vertiente de adquisición de la propiedad o su alquiler posterior, arrastraba a comienzos del año 2018 trabas acumuladas en el ámbito urbanístico y arrendaticio.

Cabe añadir una legislación medioambiental refractaria al proceso urbanizador. En cualquier caso, tras un dilatado proceso que se remonta a mediados del franquismo, se había llegado hasta la arbitraria sustracción del derecho de edificar  – que ni siquiera sustentaría una expectativa mínima garantizada por Ley como contenido inherente al derecho de propiedad –  y a unas obligaciones que convertían al propietario de terreno en rehén de las decisiones que adoptaran políticos y tecnócratas en connivencia con distintos grupos de presión interesados.

Aun con todo, los empresarios y los particulares con menos conexiones políticas podían esperar, al menos, que la propiedad de su vivienda terminada quedaba amparada por el artículo 33 CE y el Código Civil. En caso de arrendarla como primera residencia, según la LAU “tan solo” quedaban sujetos a la voluntad del inquilino de prorrogar el contrato inicial por tres años.

La responsabilidad de Mariano Rajoy

No se hizo mención, empero, al fenómeno de los alquileres turísticos por parte de particulares. A la postre, como típico trasunto de la anterior intervención en el mercado, manipuladores fementidos prosiguieron sus campañas para atribuirles por completo la escasez y carestía de viviendas residenciales[1]. Sin embargo, solamente en zonas muy reputadas de determinadas ciudades los propietarios pueden concatenar rentablemente contratos de alojamiento turístico con la ayuda de plataformas en Internet de proyección internacional.

Pues bien, fue el gobierno de Mariano Rajoy Brey, acaso inducido por su voracidad recaudatoria y las maniobras de hoteleros establecidos, quién desató el intervencionismo administrativo autonómico sobre una actividad que se entendía únicamente regulada por la libertad contractual entre propietario anfitrión y huéspedes – consagrada en el Código Civil español – cuando se realizaba sin un empleado dedicado a su gestión[2].

Con el asalto al poder de Pedro Sánchez Pérez-Castejón un aluvión de decretos leyes ya mostró que asumiría los postulados más acérrimos de la extrema izquierda para “proteger” a los inquilinos con medidas restrictivas para la actualización de rentas y aumento del periodo mínimo de prórroga forzosa a voluntad del inquilino.

Desde ese momento, la pendiente de distopía constructivista, trufada de promesas incumplidas de construcción o provisión de viviendas de alquiler a precios tasados por parte del gobierno central[3], ha desbordado todas las previsiones.

Ley “por el derecho a la vivienda”

En síntesis, aprovechando el pretexto de la pandemia del Covid 19, el gobierno ejecutó un plan, a costa de los propietarios, para proporcionar morada gratuita a poseedores de hecho en “situación de vulnerabilidad social”, suspendiendo los procedimientos de desahucio, los lanzamientos subsiguientes, e, incluso, la ejecución forzosa de  sentencias de condena por el delito de usurpación de vivienda. Torticeramente, mediante decretos leyes que, además de contrarios a las exigencias constitucionales de “urgente y extraordinaria necesidad” (Art. 86 CE) abordan toda clase de materias, el gobierno ha venido a confiscar el derecho de propiedad. Hace solo un par de días, el enésimo decreto ley[4] prorroga estas medidas hasta el 31 de diciembre de 2025, al tiempo que contempla una compensación para los propietarios, deliberadamente difícil de materializar, pero que genera unos compromisos de gasto adicionales para el Estado.

Otro enorme desafuero vino de la aprobación de la ley “por el derecho a la vivienda”, cuyos aspectos procesales abordé en un análisis anterior. En efecto, este texto articulado con título de eslogan lleva formalmente vigente desde hace más de un año, a pesar de vulnerar derechos fundamentales recogidos en la Constitución española (art. 24 y 33) y la Carta de los derechos fundamentales de la Unión Europea (Art. 17 relativo al derecho de propiedad).

Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

Su delirante prosa aborda puntos de especial gravedad. Por un lado, para salvar la declaración de inconstitucionalidad de una Ley del Parlamento de Cataluña auspiciada por el gobierno de Esquerra Republicana (por inmiscuirse en la competencia exclusiva estatal sobre la legislación civil) la Ley “habilita” a las CCAA y ayuntamientos a realizar declaraciones de “zonas de mercado residencial tensionado”, que comportan intervenciones administrativas para reservar más terrenos para viviendas de protección oficial y controles de rentas arrendaticias.

Por otro lado, en la línea de vaciar el derecho de propiedad sobre las viviendas, que la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015 había consagrado sobre los terrenos, el texto de marras proclama (art. 1.2) que “

Su objeto es la regulación del contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda en relación con su función social, que incluye el deber de destinar la misma al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico, en el marco de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, así como de mantener, conservar y rehabilitar la vivienda.

Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

En este sentido, los artículos 10 y 11 de esta ley destruyen el concepto del derecho de propiedad del Derecho Civil, cuando se refiere a una vivienda, que equipara a una concesión administrativa, supeditada a que el titular cumpla una larga lista de deberes y cargas[5].

Paralelamente, retorciendo el contenido intervencionista del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, el gobierno ha extendido su obligatoriedad a los otros arrendamientos temporales[6].

Proposición de ley para regular los contratos de alquiler temporales

Como colofón a este aciago panorama, la Proposición de Ley para la regulación de los contratos de alquiler temporales y alquiler de habitaciones, presentada por los grupos de ERC, Mixto, Bildu y Sumar – que en este momento sigue su trámite parlamentario en las Cortes Españolas – mantiene posibilidades de ser aprobada.

Con el objetivo de limitar esos contratos temporales, en primer lugar, en vez del régimen de libertad de pactos, se someterían a las disposiciones de la LAU. Asimismo, se exigiría al arrendador “justificar la necesidad de temporalidad”, especificando en el contrato las causas, las circunstancias concretas y su conexión con la duración prevista. En caso contrario, se consideraría como contrato de arrendamiento de vivienda habitual, susceptible de prórrogas forzosas a elección del inquilino. Por otro lado, en un contrato de alquiler temporal, el plazo mínimo de duración, “será libremente pactado por las partes”, pero no podrá superar los nueve meses.

En conclusión, se ha llegado a un punto de intervencionismo confiscatorio en el mercado inmobiliario que, lejos de facilitar el acceso a la vivienda a quienes más lo necesitan, agrava la escasez de oferta donde más se demanda.

La derogación de las disposiciones examinadas constituye un requisito urgente para generar la confianza en propietarios e inversores que revierta la situación de inaccesibilidad a la vivienda para grandes grupos de la población.

Notas

[1] Los movimientos de extrema izquierda que se lanzan para apoderarse de los descontentos de problemas obvios con soluciones socialistas se actualizan ad infinitum

[2] Contradiciendo las propias leyes fiscales sobre lo que constituye una actividad profesional de arrendamiento de inmuebles, alentó este intervencionismo autonómico mediante una Ley aprobada el 4 de junio de 2013, que añadió a la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) un apartado [artículo 5 e)] para excluir de su ámbito de aplicación “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.” (que únicamente puede ser autonómica).

[3] El carácter tiránico de este gobierno se constata especialmente cuando traspasa la distribución legal de competencias entre administraciones a su entero capricho, según cree que le conviene. Para saltarse la casi exclusiva competencia de las CCAA en esta materia, está tejiendo una telaraña de administraciones paralelas, formadas por empresas y entidades públicas [por ejemplo, la Entidad Pública Empresarial del Suelo (SEPES)] al modo del PSOE andaluz, el cual dominó durante casi cuatro décadas el gobierno de esa región.

[4] Art. 90 a 93 del Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes en materia económica, tributaria, de transporte, y de Seguridad Social, y se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social.

[5] Entre otros: (Art. 11)

a) Uso y disfrute de la vivienda conforme a su calificación, estado y características objetivas, de acuerdo con la legislación en materia de vivienda y la demás que resulte de aplicación, garantizando en todo caso la función social de la propiedad.

b) Mantenimiento, conservación y, en su caso, rehabilitación de la vivienda en los términos de esta ley, de la legislación de ordenación territorial, urbanística y de vivienda, y de los instrumentos aprobados a su amparo.

c) Evitar la sobreocupación o el arrendamiento para usos y actividades que incumplan los requisitos y condiciones de habitabilidad legalmente exigidos.

d) En las operaciones de venta o arrendamiento de la vivienda, cumplir las obligaciones de información establecidas en la normativa aplicable y en el título IV de esta ley.

e) En caso de que la vivienda se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, cumplir las obligaciones de colaboración con la Administración competente y suministro de información en los términos establecidos en el título II de esta ley.

2. Corresponde a las Administraciones competentes en materia de vivienda la declaración del incumplimiento de los deberes asociados a la propiedad de la vivienda, habilitando a adoptar, de oficio o a instancia de parte y previa audiencia, en todo caso, del obligado, cuantas medidas prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística y la de vivienda.

[6] Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2024-26931

Ver también

¿Saben los socialistas que están reventando el mercado de la vivienda? (José Antonio Baonza).

Los políticos no quieren resolver el problema de la vivienda

Escrito por Ignacio Moncada en . Publicado en Análisis diario.

Los políticos no quieren resolver el problema de la vivienda. Basta con analizar las soluciones que proponen, y las que se niegan a aplicar, para comprender que no hay intención real de arreglarlo.

Es evidente que existe un grave problema: el acceso a la vivienda, una de las necesidades más básicas de las personas, se ha vuelto muy difícil en las grandes urbes, donde los precios de compra y alquiler se han vuelto prohibitivos y no dan señales de dar un respiro. 

La causa del problema no tiene misterio: la demanda crece imparable, impulsada por el progresivo abandono de la España rural, por la creciente inmigración y la fragmentación de los hogares; mientras, la oferta, absolutamente restringida, es incapaz de adaptarse. 

Si en una ciudad se limita la construcción a un millón de viviendas y dos millones de familias quieren vivir en ellas, inevitablemente un millón de familias no van a poder acceder a una vivienda. Cuando se impide que la oferta se adapte, el precio subirá hasta que la demanda sea la que se adapte a la constreñida oferta.  

Y esto es lo que ocurre: nuestros gobernantes han decidido restringir la oferta de vivienda. Incrementar la densidad en zonas con alta demanda es hoy políticamente impensable. Donde todavía se puede construir, el Estado ha creado una gigantesca tela de araña de restricciones, permisos y aprobaciones administrativas que atrapa durante años a quien se atreva a iniciar una nueva construcción, sumiéndolos en la incertidumbre. No contentos con ello, a quien luego ose poner esa vivienda en alquiler, se le añaden adicionales dosis de intervencionismo y regulaciones arbitrarias que desincentivan el alquiler.

Controles de precios

El Gobierno parece desear que la situación empeore: su medida estrella en materia de vivienda es imponer controles de precios al alquiler. Es una de las políticas que más consenso genera entre los economistas… en su contra: causa desabastecimiento crónico, dispara los costes de búsqueda, impone una mala asignación de la oferta, provoca pérdidas permanentes de eficiencia y, a largo plazo, induce una progresiva caída de la cantidad y calidad de los inmuebles. El economista sueco Assar Lindbeck lo resumió afirmando que «el control de alquileres es una de las técnicas más eficientes hasta ahora conocidas para destruir una ciudad… salvo tal vez el bombardeo».

Pero el presidente del Gobierno se ha sacado un nuevo conejo de la chistera: propone crear una gran empresa pública de vivienda. Pero, ¿cómo esto resuelve la causa del problema? El sector privado no amplía la oferta, no porque no quiera, sino porque no le dejan. Las restricciones urbanísticas y la gran telaraña administrativa están ahí, con independencia de que exista o no esta nueva entidad estatal.

¿Qué hará esta empresa pública? Si opera bajo las mismas limitaciones que el sector privado, sin privilegios, la oferta permanecerá impasible y el problema, sin resolver. Sin embargo, si cuenta con privilegios crearía una nueva e inmensa fuente de problemas: impondría el desplazamiento progresivo del sector privado en favor del Estado en materia de vivienda; sustituiría el eficaz sistema de precios, que coordina al sector privado mediante uso eficiente de la información dispersa y adecuados incentivos, por el criterio arbitrario y descoordinador del decreto político. La población se convertiría en rehén del Estado, también, en materia de vivienda. 

Corrupción

Pero a estos problemas clásicos de la planificación centralizada se sumaría otro aún peor: la corrupción política generalizada. Los políticos asumirían un control absoluto sobre la construcción y gestión de viviendas. Pasarían a tener el poder para asignar contratos multimillonarios a promotores, constructoras o propietarios de suelo, y el de asignar viviendas según su maleable criterio. No hace falta explicar por qué la corrupción generalizada sería el resultado inevitable. 

El problema de la vivienda es un problema creado políticamente. Las restricciones a la construcción, la regulación excesiva y las intervenciones estatales han generado un sector inmobiliario disfuncional, incapaz de casar oferta con demanda si no es mediante precios desorbitados.

No es casualidad que los políticos eviten abordar la causa del problema y promuevan medidas que lo agravan. La vivienda se ha convertido en una inmensa fuente de ingresos para el Estado y para muchos políticos particulares. Medidas como el control de precios o una gran empresa pública no sirven para resolver el problema, sino para aumentar los ingresos y el poder político, a costa del resto de la población.

Nuestros gobernantes nunca se cansan de demostrar la mucha razón que tenía Ronald Reagan cuando decía que las palabras más aterradoras que podían pronunciarse son: «Soy del Gobierno y estoy aquí para ayudar».

¿Saben los socialistas que están reventando el acceso a la vivienda?

Escrito por José Antonio Baonza Díaz en . Publicado en Análisis diario.

La amalgama de partidos socialistas, neocomunistas y nacionalistas periféricos que sustenta al gobierno de Pedro Sánchez Pérez-Castejón, lleva seis años experimentando unas políticas que constriñen la oferta de vivienda, encarecen los precios para una demanda creciente en algunas zonas y, por ende, imposibilitan una asignación razonable de la propiedad (o el uso/alquiler) de estos bienes a personas que viven o quieren vivir en España. Especialmente aquéllas que quieren afincarse en las principales zonas urbanas del país, donde se concentran las actividades económicas que requieren más empleados, como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Alicante y otras ciudades.

No significa esto que el acceso a la vivienda antes del asalto al poder central del Estado por parte de la banda que atisbó el malogrado Albert Rivera, fuera parangonable al nivel de salarios y precios de otros bienes en España. Lo que ocurre ahora no deja de ser un trasunto de numerosas intervenciones y regulaciones que han ido asentándose a lo largo de un tiempo muy dilatado, más otras impulsadas a partir de 2018 que han menospreciado olímpicamente el conocimiento económico más elemental[1].

Es por esto por lo que dedicaré este primer análisis a repasar la situación previa, mientras que, en otro segundo, abordaré la legislación motorizada y supersónica, con un contenido material confiscatorio y anticonstitucional, que han desplegado el gobierno y la mayoría que lo sustenta.

De esta manera, en lo que podría llamarse la herencia recibida, el gobierno entrante se encontró con una España que comenzaba a salir de la crisis, a principios del año 2018. Como dice Juan Ramón Rallo Julián [después del estallido de la burbuja inmobiliaria y el rescate de las cajas de ahorro  que formaban casi la mitad del sector financiero español ] para ese momento el sector privado español ya se había desapalancado extraordinariamente[2], al contrario que el sector público. Por otro lado, el modelo productivo había conseguido relegar a la construcción y a las actividades financieras a un peso del 5,8 % y 4,1 % del PIB respectivamente, frente a otros sectores que aumentaron su participación en la producción de bienes y servicios.

Pues bien, junto a la influencia que ejercen sobre los precios la expansión crediticia y la inflación subsiguiente – auspiciadas por los bancos centrales y los gobiernos que se endeudan – las inversiones para urbanizar y edificar terrenos (así como la rehabilitación o reconstrucción del parque existente) actúan como primeros catalizadores de la oferta de vivienda, tanto para la transmisión de su propiedad como para su puesta en alquiler ulterior.

El paso por el gobierno del Partido Popular dirigido por Mariano Rajoy Brey, no había supuesto ningún cambio del régimen jurídico aplicable. Antes al contrario, sirvió para consolidar un modelo tan dirigista,  que la economía de mercado[3] apenas mantenía algunos vestigios en el ámbito inmobiliario.

A grandes rasgos, el sistema continuaba el modelo urbanístico perfilado por la Ley del Suelo de 1956, el texto refundido de 1976[4] y sus reglamentos de desarrollo de planeamiento, gestión y disciplina urbanística, aprobados en 1978. Para mayor oprobio, lejos de promover una reforma del urbanismo liberalizadora del mercado de suelo y garantizar un contenido  del derecho de propiedad por directa aplicación de la Ley, el presidente del gobierno mencionado consolidó vueltas de tuerca anteriores de José Luís Rodríguez Zapatero. Mediante la técnica de la refundación de textos se aprobó la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana en 2015[5], blindando por mucho tiempo elementos tan perniciosos como la desvinculación total del derecho de edificación sobre el suelo objeto de propiedad, el agente urbanizador (art. 6 a) o la imposición de una lista exorbitante de deberes y cargas al derecho de propiedad que pueden motivar su privación por expropiación o venta forzosa (arts. 8 y 9).

En cualquier caso, el esquema general de esta legislación urbanística parte de la idea de “ordenación” del territorio, mediante mandatos administrativos (en lugar de orientaciones que permitan para atender necesidades locales) contenidos en instrumentos de planeamiento y de ejecución urbanística de ámbito municipal. Por eso los planes generales de ordenación urbana se aplican por los Ayuntamientos principalmente, después de un complejo procedimiento de aprobación en el que intervienen actualmente las Comunidades Autónomas. Así estos planes clasifican el suelo (urbano, urbanizable o no urbanizable)[6] con un régimen jurídico muy diferenciado a la hora de permitir la urbanización y la subsiguiente edificación; determinan los elementos fundamentales de la estructura general y establecen el programa para su desarrollo y ejecución. Sus previsiones abarcan el reparto de beneficios y cargas entre los propietarios de los terrenos que entraran en el proceso de urbanización, de manera que en cada zona de actuación se les imponen cesiones gratuitas de suelo para las calles, parques y equipamientos públicos muy dispares y para constituir una “reserva de suelo” para que el Ayuntamiento respectivo. A esas cargas se suma la obligación para los promotores de reservar porcentajes de las parcelas resultantes para viviendas de protección oficial.

Así pues en el ámbito inmobiliario concurren competencias legislativas exclusivas del estado ( respecto a la “legislación civil” y la “regulación de las condiciones básicas”, según el art. 149.1.8ª CE) y de las CC.AA ( respecto a la “ordenación del territorio, urbanismo y vivienda”, según el Art. 148.1.3ª CE y los estatutos de autonomía). La ejecución corresponde a las CCAA y sus Ayuntamientos respectivos. La evolución de estas competencias ha propiciado la invasión del derecho administrativo (ahora autonómico) sobre el derecho civil (privado) competencia exclusiva del Estado. No obstante, hasta donde conozco, los derechos administrativos autonómicos comparten las categorías y los conceptos planificadores surgidos en 1956.

Se da la extraña paradoja de que uno de los países de Europa con la densidad de población más baja y mayor abundancia de suelo disponible – bien es cierto que con disparidades extremas- la intervención de los poderes públicos ha provocado artificialmente la escasez del terreno apto para ser urbanizable o edificable.

Expuesta la situación respecto al primer pilar regulatorio que incide en las posibilidades de acceso a la vivienda, conviene repasar cual era la situación del segundo, el alquiler o arrendamiento de vivienda, antes del año 2018. Precisamente en la regulación de este mercado se observa la peor evolución de los dirigentes del PSOE, por no hablar de sus aliados.

En efecto, frente a la Ley de Arrendamientos Urbanos del franquismo, que consagraba una duración del contrato a perpetuidad a opción del inquilino y sus descendientes y unas rentas controladas, bastó que el artículo 9 de Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica (Decreto Boyer[7]) suprimiera la prórroga forzosa en los contratos que se celebraran a partir de su entrada en vigor para que, de repente, la oferta de viviendas en alquiler se incrementase notablemente en las ciudades españolas. Salvadas las distancias y el tiempo, aquella espita tuvo consecuencias similares al decreto de necesidad de urgencia 70/2023, que dictó el presidente argentino Javier Milei el año pasado.

Posteriormente, los mismos socialistas dieron un paso atrás, con la aprobación de una ley de nueva planta del año 1994. Esta regulación retomó la prórroga legal forzosa del contrato de alquiler de vivienda para el arrendador durante un período de cinco años y un régimen transitorio de veinte años para la actualización de las rentas congeladas por los sucesivos decretos dictados durante el franquismo.

Y, finalmente, el gobierno de Mariano Rajoy Brey promovió un pequeño retoque, mediante la Ley 4/2013, que redujo la prórroga forzosa legal a una duración de tres años y bendijo el intervencionismo autonómico en los arrendamientos de vivienda de temporada -so capa de sus competencias en materia turística- que hasta ese entonces todo el mundo entendía sometidos al régimen de libertad de pactos del Código Civil.

En definitiva, antes de la llegada del gobierno despótico de Pedro Sánchez Pérez-Castejón, los empresarios y los particulares podían albergar la magra expectativa de que la propiedad de su vivienda – no así la de bienes intermedios- estaba amparada por el artículo 33 CE y el Código Civil. Si arrendaban la misma a un inquilino, “tan solo” quedaba sujeto a su voluntad de prorrogar el contrato inicial por tres años

Veremos en la segunda parte de este análisis como lo que estaba mal empeoró.

Notas

[1] Contagiados por sus socios o arrebatados por un voluntarismo temerario, los dirigentes del PSOE actual, con su caudillo proto fascista a la cabeza, parecen convencidos de que la realidad se someterá a sus caprichos difundiendo las consignas adecuadas.

[2] A este respecto, Rallo ofrece otros datos muy ilustrativos:  A finales del 2008 “ la deuda de las familias ascendía a 0,908 billones de euros y la de las empresas, a 1,26 billones de euros: en total, casi 2,2 billones de euros que equivalían al 195% del PIB de aquel año. A cierre de 2017, en cambio, la deuda familiar se había reducido hasta los 0,704 billones de euros y la empresarial hasta los 0,888 billones, esto es, se había reducido por debajo de los 1,6 billones de euros, equivalentes al 138% del PIB” (de 2018)

[3] Entendida en el sentido que le dio Friedrich August Hayek como un sistema de procesamiento de la información, caracterizado por un orden espontáneo que adquiere coherencia a través de las acciones independientes de un gran número de individuos, que, con un conocimiento local limitado, resultan coordinados por los precios que surgen de procesos descentralizados de competencia. Por cierto, la alicaída Constitución española de 1978 reconoce entre los derechos y libertades de los ciudadanos “la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado” (Art. 38).

[4] Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, “resucitado” por la Sentencia “interpretativa” o deconstructora del Tribunal Constitucional 61/97, de 20 de marzo, que declaró inconstitucional y nulo el apartado primero de la disposición derogatoria única del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio que pretendió, sin éxito, sustituirlo. En la actualidad sigue vigente como derecho supletorio en las Comunidades Autónomas donde no se legisle, o solo parcialmente, sobre la materia.

[5] Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

[6] La terminología en la legislación autonómica puede variar, pero las ideas y conceptos se repiten y emulan.

[7] Por el ministro de Economía y Hacienda del primer gobierno socialista, Miguel Boyer Salvador, nombrado por Felipe González Márquez.

El día en que faltaban pisos

Escrito por Cristóbal Matarán en . Publicado en Análisis diario.

El pasado 11 de abril, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, sanchista de todo sanchismo, pidió a los propietarios de vivienda que pusieran sus pisos en el mercado con el fin de aumentar la oferta y, de esta forma, reducir el precio de los alquileres. El tema de la vivienda es, sin duda, el principal problema de la generación más joven de país, podríamos decir de la gente menor de 35 años que no ha accedido al mercado de vivienda en la misma situación que sus padres, y no digamos ya de sus abuelos.

Promesas del Gobierno (I)

Sin embargo, esto la vivienda ha ido por barrios. Para empezar, en mayo de 2019, con el gobierno en funciones (habíamos tenido elecciones en abril en las que Sánchez ganó, pero sin mayoría suficiente para gobernar, mucho menos en solitario), Sánchez anunció la construcción de 20.000 viviendas para alquiler gestionado por el Estado. Un año después, el ministro con la competencia en vivienda, el de José Luis Ábalos, flamante nuevo fichaje del Grupo Mixto, descubrió que esas viviendas tenían que construirse sobre suelos del Ministerio de Defensa (véase Operación Campamento), algo que Margarita Robles no pensaba ceder.

En marzo de 2021, Ábalos da otro paso prometiendo 100.000 viviendas, sobre todo con cargo a los fondos europeos. Hoy ya vamos descubriendo que los fondos europeos han servido para financiar bebederos para mosquitos y material sanitario a precio de oro a través de intermediarios domiciliados en un trastero que antes ni después volvieron a tener la más mínima actividad mercantil. El pastel, cuando se descubrió, consistió en que el sector privado habría de construir las viviendas, asumiendo todo el gasto burocrático y los riesgos de la inversión, para que luego el Estado se dedicase a jugar a los caseros.

Promesas del Gobierno (II)

Ya en mayo de 2022, Sánchez anuncia 10.000 viviendas en alquiler social. Por supuesto, aquí la política de la dependencia va una nueva vuelta de tuerca. Cuando pedimos salarios altos, empleo estable, tasas de desempleo occidentales, nuestros políticos entienden más dependencia del Estado. Ahora bien, ¿dónde estaba el truco? Estas viviendas son propiedad de la Sareb, el denominado banco malo, aquel invento de Rajoy y de Guindos para quedarse, asumiendo las pérdidas, de las viviendas que los bancos se habían quedado cuando la morosidad se puso por las nubes. Obviamente, estas viviendas están, en su mayor parte, en pueblos y ciudades pequeñas donde el problema de la vivienda es casi inexistente, en comparación con los salarios y el empleo.

Siguiente paso. En julio de 2022, con el gobierno nacional y la Comunidad de Madrid tirándose los trastos a la cabeza por la gestión de la pandemia, Sánchez anuncia desde la tribuna del Congreso 12.000 viviendas para Madrid, concretamente en la denominada Operación Campamento, unos terrenos del Ministerio de Defensa que llevan una espera de dos décadas mientras que la ciudad se ahoga en una oferta estrecha. En plenas negociaciones entre Estado y Comunidad Autónoma, Sánchez, en su afamada lealtad institucional, se descuelga. Por supuesto, no hay ni una sola grúa en la Carretera de Extremadura.

Otro paso más. En abril de 2023, campaña electoral para municipales y autonómicas, Sánchez promete 93.000 viviendas, 50.000 a cargo de la Sareb y el resto a cargo de los PGE. Pero esto no sería nada comparado con la siguiente promesa.

235.000 viviendas, ¿por qué no?

El colofón llega en julio de 2023, en la campaña para las generales, llega el plato fuerte: 235.000 viviendas. Este número, aparentemente arbitrario, esconde algo visible a ojo de buen cubero: es exactamente el número de viviendas que la patronal de los tasadores estima que se necesitan cada año en España.

Vemos en todos los casos que el gobierno hablaba de un problema de oferta: no había viviendas suficientes para la demanda existente, por lo que había que construir. De que esas construcciones fueran llevadas a cabo por el sector privado ni palabra, ya que hay gente que no puede entender que haya gente que haga dinero vendiendo algo que la gente necesite. Mientras tanto, la parte comunista del gobierno ha luchado a capa y espada por la situación opuesta: no se trata de un problema de oferta, sino de especulación, de fondos buitre, de gente que quiere alquilar casas o de empresas de seguridad que se limitan a expandir bulos, con el de la ocupación de viviendas. Todo un problema inventado que se solucionaría con la intervención total del Estado, aún más, sobre el mercado de la vivienda.

Ver también

Cargas procesales de la Ley de Vivienda para liquidar el Derecho. (José Antonio Baonza).

La conspiración contra los jóvenes (II): vivienda. (Juan Morillo).

El lenguaje económico (XXXVIII): Las ‘zonas tensionadas’

Escrito por José Hernández Cabrera en . Publicado en Análisis diario. 2 comentarios en El lenguaje económico (XXXVIII): Las ‘zonas tensionadas’

Cada vez es más frecuente el uso de la expresión “zona tensionada” para referirse al elevado precio de los alquileres en una determinada ciudad o barrio. Hoy criticaremos esta metáfora económica proveniente de la física. En primer lugar, de igual forma que la hipertensión arterial es mala para la salud, alguien podría pensar que los elevados precios del alquiler también causan una peligrosa tensión en el mercado.

Conspicuos economistas han utilizado la analogía del enfermo y el médico para justificar el intervencionismo; por supuesto, el enfermo es el libre mercado y el médico es el Estado, que “puede contribuir significativamente a curar la enfermedad” (Samuelson y Nordhaus, 2006: 34). Lo cierto es que en economía no hay “hipertensión”, no hay mercados “enfermos”, ni tampoco los gobiernos son curanderos milagrosos. Los elevados precios de ciertos bienes —alimentos, préstamos, alquileres, electricidad, etc.— produce en los consumidores una reducción material de su nivel de vida y, en consecuencia, un malestar.

Zona tensionada

¿Qué significa “zona tensionada”? Sencillamente, que los precios del alquiler se han incrementado marcadamente en comparación con otros precios tomados como referencia. El gobierno considera inadmisible que algunos precios —alquileres— sean “demasiado” altos y, al mismo tiempo, que otros —salarios— sean “demasiado” bajos, debiendo alterarlos mediante mandatos. Las principales señas del intervencionismo son la arbitrariedad y la coacción. La teoría económica predice que la interferencia del libre proceso de formación de precios conducirá al empeoramiento de la situación, especialmente la de aquellos a quienes el gobierno pretende favorecer. Analicemos los errores de esta falaz idea de “zona tensionada”.

Primero, los cambios (lentos o súbitos) en los precios constituye una circunstancia propia del mercado, debido a cambios de oferta y demanda. Un repunte de los precios del alquiler significa una mayor escasez relativa de vivienda. Algunas causas son: a) Aumento de la demanda por afluencia de inmigrantes, trasvases de población de unas zonas a otras (del campo a la ciudad), atomización de las familias, etc. b) Interferencia de la oferta por intervenciones previas (poco suelo disponible, regulaciones urbanísticas) y por falta de protección jurídica de la propiedad; por ejemplo, el aumento del alquiler vacacional (a expensas del residencial) se debe a esto último y también a su mayor rentabilidad.

Siempre habrá precios altos

Segundo, la (mal) llamada «tensión» o acusada diferencia de precios del alquiler entre ciudades, barrios o zonas es inevitable, siempre ha existido y seguirá existiendo porque la vivienda es un bien de consumo muy heterogéneo. Las casas de una misma zona, calle o incluso de un mismo edificio pueden tener significativas diferencias de precio, por lo que todo intento de uniformidad resulta una misión imposible. La dificultad práctica a la que se enfrenta el planificador económico es la falta de información para tomar decisiones (Huerta de Soto, 2010: 100) y cualquier criterio empleado: espacial (zona, altura, metros cuadrados construidos), temporal (antigüedad de la vivienda, duración de los contratos) o económico (ratios, topes de precios) es necesariamente arbitrario y producirá los efectos ya conocidos: disminución de la oferta de vivienda.

Tercero, intervenir el mercado del alquiler apelando al mítico “interés general” es otro sofisma. El interés nunca es “general”. Precios altos del alquiler beneficia a los arrendadores y perjudica a los arrendatarios. Todos los vendedores desean precios altos y todos los compradores desean precios bajos, pero nadie está obligado a intercambiar si considera que el precio es inconveniente. Considerar un precio “demasiado” alto (comprador) o bajo (vendedor) es una cuestión subjetiva que solo compete al individuo que rechaza el intercambio. Es un error intelectual arrogarse la facultad de conocer el precio “verdadero” o “justo” de las cosas (Hayek, 2015).

Control de precios

La situación descrita arriba es la que el gobierno pretende cambiar mediante el control de precios. Las formas de intervención varían. Si el gobierno fija topes máximos pretende transferir renta de los arrendadores a los arrendatarios y si ofrece ayudas directas a los primeros o deducciones fiscales a los segundos, traslada el coste de las medidas al resto de contribuyentes. De cualquier modo, el control de precios beneficia a unos a expensas de otros.    

Conclusión. Si el gobierno desea una reducción del precio del alquiler en las “zonas tensionadas”, en lugar de intervenir el mercado del alquiler, debería: A) Desregulación urbanística e inmobiliaria para aumentar el suelo disponible y la edificabilidad de las parcelas (alturas permitidas). B) Mejorar la protección jurídica de los arrendadores (impagos, okupas) para que un mayor número de viviendas vacías salgan al mercado. C) Facilitar la rehabilitación de vivienda removiendo las restricciones legales y la burocracia. El libre mercado no provoca tensión alguna. Es el gobierno quien ha “tensionado” los precios del alquiler de vivienda al haber restringido legalmente la oferta. Dice Mises (2018) que el intervencionismo o “tercera vía” es inestable y que el gobierno solo tiene dos opciones: abandonar su manía de regular y volver al capitalismo o extender su espiral intervencionista y progresar hacia el socialismo.  

Bibliografía

Hayek, F. (2015). La fatal arrogancia. Madrid: Unión Editorial.

Huerta de Soto, J. (2010). Socialismo, cálculo económico y función empresarial. Madrid: Unión Editorial.

Mises, L. (2018). “The middle of the road leads to socialism”. Alabama: Mises Institute.

Samuelson, P. y Nordhaus, W. (2006). Economía. Méjico: McGraw Hill (18.ª ed.).

Serie ‘El lenguaje económico’

Cargas procesales de la Ley de vivienda para liquidar el Derecho

Escrito por JOSE ANTONIO BAONZA DIAZ en . Publicado en Análisis diario.

Después de una tramitación urgente del proyecto remitido por el Congreso de los diputados, el pleno del Senado aprobó la semana pasada la denominada Ley por el derecho a la vivienda, sin alterar una sola coma.

En el curso de la brusca alteración constitucional en marcha, dicho proyecto de ley añadía motivos para la alarma por dirigirse como un torpedo contra el derecho de propiedad[1] y la libertad de empresa dentro de la economía de mercado[2] de ciudadanos particulares y personas jurídicas. Dicho esto, la verdad es que resultaba un trasunto lógico de medidas ensayadas parcialmente por decretos leyes promulgados antes, tal como había advertido en diferentes análisis[3].

Cambios legislativos

Por hacer una breve enumeración de esos precedentes, en el año 2018, por la vía del decreto ley, se reformó la Ley de arrendamientos para establecer la prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento de vivienda de cinco años, a voluntad del inquilino – siete años en el caso de que el arrendador fuera persona jurídica–.

Paralelamente, se reformó la Ley de Enjuiciamiento Civil para imponer al arrendador la obligación de informar al inquilino de la existencia de servicios sociales que podrían apreciar su situación de “vulnerabilidad”. El incumplimiento de esa obligación se sancionaría con la prolongación del período de espera para conseguir eventualmente el lanzamiento en procedimientos de desahucio. Al no ser convalidado el decreto ley inicial, en 2019 se aprobó otro en muy similares términos que continúa en vigor.

La pandemia fue, asimismo, el pretexto alegado para obligar a los propietarios de viviendas promotores de desahucios a buscar un alojamiento alternativo para las personas “vulnerables”. Asimismo, hasta la finalización del estado de alarma, se suspendieron los procedimientos y los lanzamientos subsiguientes, no solo civiles, sino también los derivados de la ejecución de condenas por usurpación de vivienda.

Las elecciones autonómicas y locales

Ya prácticamente concluida la alerta sanitaria derivada del covid-19, es cuando el gobierno presentó el proyecto de Ley de vivienda en el Congreso de los Diputados. Obtuvo la tramitación de urgencia en febrero del año pasado. A pesar de esa calificación, el texto estuvo aletargado un tiempo, durante el cual las terminales de la facción socialista del gobierno difundieron la especie de que estaban retrasando su aprobación para pulir las disposiciones más chocantes. No por casualidad, la vicepresidenta económica, alta funcionaria en excedencia de la Comisión Europea, se presentaba como supuesto valladar social burocrático frente a la vesania del ala podemita.

Sin embargo, un año después, en vísperas de las elecciones locales y autonómicas de este año, la consigna cambió. Tras el último trámite acelerado en la Cámara Alta, acompañado de la promesa a grupos específicos de votantes de viviendas imposibles, se puede observar el resultado: Una ley totalitaria que conculca frontalmente los derechos y libertades fundamentales mencionados, para garantizar el disfrute de una vivienda[4] para quién decida el gobierno de turno.

Artículo 53 de la CE

La mera pretensión de llamar Ley a un texto articulado alrededor de un llamativo título bajo el que amalgamar proclamas milenaristas, pomposos eslóganes, normas heterogéneas[5] y reformas de otras leyes, resulta por sí misma bastante ridícula. Ahora bien, toda esta verborrea entra en vigor formalmente desde el día 26 de mayo[6], a pesar de las groseras vulneraciones de derechos fundamentales recogidos en la Constitución y la Carta de los derechos fundamentales de la Unión Europea.

La maquinaria de propaganda del gobierno no cejó de repetir que se trataba de la aprobación de una ley necesaria, con efectos taumatúrgicos, para garantizar “el derecho a una vivienda digna”. Sin embargo, en el plano jurídico resulta imposible desconocer las garantías de derechos establecidas en el artículo 53 de la Constitución Española[7]. De estas reglas se colige la primacía de los derechos y libertades del capítulo II del Título I[8] frente a los “principios rectores de la vida social y económica” del capítulo III[9], en caso de colisión.

En cualquier caso, entrando un poco en el detalle, me interesa más aludir a las novedades procesales, contenidas en las reformas de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos, abordadas en las disposiciones transitorias, adicionales y finales de esta Ley de vivienda. Como se ha anticipado, consolidan[10] en parte ensayos del gobierno[11].

Novedades procesales

A grandes rasgos consisten en complicar las cosas a quién (casi siempre propietario) trata de recuperar la posesión de su vivienda, acudiendo a los tribunales por distintos motivos ¿Cómo? Estableciendo cargas procesales (como aportar certificados o declaraciones responsables sobre la supuesta “vulnerabilidad” de las personas contra las que se dirige el procedimiento, por ejemplo) que son ajenas al objeto de la pretensión y cuya desatención se castiga con la suspensión o la prolongación de los trámites.

De forma crítica, en dos momentos: 1) La admisión de demandas en procedimientos civiles dirigidos a retener o recuperar la posesión[12] y de desahucio por falta de pago o extinción del término y 2) Ejecuciones forzosas de las sentencias dictadas en esos procedimientos hasta llegar al lanzamiento de la vivienda, en su caso, u otros como las ejecuciones hipotecarias o las medidas dictadas en procedimientos penales frente a usurpadores (artículo 245 CP) que pueden requerir también ese lanzamiento, entendido como expulsión forzosa de quién no quiere abandonar la vivienda voluntariamente después de que una resolución judicial así lo ha decidido.

Los jueces, trabajando para vulnerar los derechos

Pues bien, la Ley de marras protege a todo aquel que incumpla contratos o abuse de la propiedad ajena sobre una vivienda habitual, o, aún más grave, a quién fuerce su entrada  en una vivienda sin violentar al poseedor, pero con la clara intención de no pagar nunca y aprovecharse de sus servicios.

Cargas procesales que se extreman en el caso de que la parte actora sea gran tenedora de vivienda[13]. En la disposición transitoria tercera se les impone acreditar que han instado un procedimiento de conciliación o intermediación contra los poseedores de hechos de sus viviendas antes de solicitar la reanudación de procedimientos suspendidos durante la pandemia.

De este modo, se fuerza a los jueces y secretarios judiciales a convertirse en coadyuvantes de la vulneración de los derechos a un proceso con todas las garantías y a obtener la ejecución de una sentencia en sus propios términos, que constituye una faceta de la tutela judicial efectiva, recogida en el artículo 24.1 CE. El hecho resulta particularmente grave en el caso de la ejecución de condenas por usurpación, pues permite al condenado beneficiarse del delito cometido, incluso después de una resolución con fuerza de cosa juzgada.

Contra los más pobres

En definitiva, cabe concluir que se han tejido todos los mimbres para agudizar la escasez de viviendas donde más se demandan. Si no se derogan pronto esas disposiciones, el riesgo de destrucción del mercado del alquiler de vivienda en España, como parcialmente ocurrió en comunidades autónomas donde legislaron sobre aspectos del derecho civil ajenos a su tradición foral[14], es evidente. La idea de que el supuesto gran tenedor de viviendas debe soportar a los incumplidores alejará a nuevos inversores en inmuebles para alquilarlos como vivienda habitual. Tampoco los pequeños propietarios tendrán un gran incentivo ante una desprotección tan evidente de su posición.

Por otra parte, la supuesta protección del deudor hipotecario, retrasando sine die las ejecuciones hipotecarias en caso de impago, privará a las personas menos pudientes de acceso al crédito en circunstancias normales. Sumado todo ello a la vuelta de tuerca que se da al urbanismo socialista imperante desde hace décadas, lo que ya era una situación dramática para personas con dificultades para acceder a un hogar independiente, se convertirá en pesadilla[15].

[1] Derecho amparado por el artículo 33 CE

[2] Derecho amparado por el artículo 38 CE.

[3] Como ejemplo de los argumentos expuestos: https://ijmpre2.katarsisdigital.com/ijm-actualidad/analisis-diario/las-libertades-y-derechos-en-manos-de-los-jueces/

[4] Artículo 47 CE.

[5] Administrativas, principalmente, que pretenden usarse como pátina pseudo legal para irrumpir sobre cuestiones privadas (derecho civil) y procesales.

[6] Según la Disposición final novena de la ley publicada en el BOE el jueves 25 de mayo de 2023: https://boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2023-12203.

[7] Auténticas reglas de reconocimiento, en el sentido enunciado por el filósofo del Derecho británico Herbert L.A Hart de que sirven para determinar la validez de las normas desde la perspectiva constitucional.

[8] Entre los cuales se hallan los citados derechos de propiedad (artículo 33 CE) y la libertad de empresa dentro de la economía de mercado (artículo 38 CE).

[9] Del Capítulo III del Título I, entre los que se incluye “el derecho a una vivienda digna” (art. 47)

[10] Dada la proliferación de asesores del gobierno no sorprendería que una gran parte de ellos sean avezados programadores de herramientas de inteligencia artificial parar construir la legislación diarreica con la que vienen obsequiando a la ciudadanía.

[11] Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (derogado); Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (supuestamente en vigor); Real Decreto-Ley 37/2020, de 22 de diciembre de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes ( suspendiendo durante el estado de alarma los procedimientos de desahucio y lanzamiento arrendaticios para “personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional” ); Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica (derogado); este último supuestamente sustituido por la Ley 4/2022, de 25 de febrero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica. Finalmente, el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, de medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, introdujo una limitación de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

[12] Interdictos para la doctrina clásica.

[13] Persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

[14] Es el caso de Cataluña, donde gobierna la Esquerra, aliada del gobierno central. Por incurrir en ese vicio, el Pleno del Tribunal Constitucional, por Sentencia 37/2022, de 10 de marzo de 2022, declaró la inconstitucionalidad de diversos aspectos de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. Nótese, por tanto, el interés de ese partido en ampliar a toda España el ámbito de aplicación de la medida que había ensayado en Cataluña.

[15] El nuevo estatuto de la propiedad sobre la vivienda, que fulmina el entendimiento del Derecho Civil de ese derecho, profundiza en la idea de concebirlo como equivalente a una concesión administrativa. En cuanto tal, el titular se halla supeditado al cumplimiento de una larga lista de obligaciones, ya avanzadas para el suelo en las leyes urbanísticas.

Herencias de izquierdas

Escrito por cristobal.mataran@gmail.com en . Publicado en Análisis diario. 5 comentarios en Herencias de izquierdas

El pasado 17 de mayo, la ministra de Igualdad, Irene Montero, se enfrentó verbalmente con una ciudadana que le echaba en cara la compra de su mansión en la localidad madrileña de Galapagar. Esta anónima señora le espetaba cómo era posible que alguien que se las da de pobre y clase obrera sin sitio para caerse muerta, posea una mansión cuyo valor de compra superó los 600.000€. La respuesta de la líder comunista no fue, en absoluto, indiferente: alegó que había adquirido dicha propiedad gracias a la herencia que su padre le había legado.

Ahora bien, la cuestión aquí se vuelve rocambolesca por dos motivos. El primero es que, en el momento de la adquisición de tan fuera-de-clase-media propiedad inmobiliaria, el padre de la ministra aún vivía, esto es, mayo de 2018, hace justo cinco años. Por tanto, más que herencia, en todo caso, sería una donación. Añadió la ministra que, al ser hija única, todo el importe de la herencia, un millón de euros, nada menos, repartidos en seis inmuebles, era para ella en exclusiva (habría que explicarle la diferencia entre herencia legítima, de mejora o de libre disposición), unido al hecho de que tanto él como su pareja, el que fuera vicepresidente Pablo Iglesias, contaban con ingresos suficientes para “comprarse lo que les dé la gana”.

Algunos son más heredables que otros

Aquí hemos llegado al meollo de la cuestión. El partido, y la coalición, a la que pertenecen tanto la ministra de Igualdad como su pareja y anterior vicepresidente segundo del gobierno, fundador, además, no es que haya destacado precisamente por su defensa a ultranza de la propiedad privada (ajena). En este caso concreto, Podemos primero y Unidas Podemos ahora siempre han sido formaciones políticas con las herencias en el punto de mira. Para la formación que nació del 15-M en los pasillos de la Complutense, las herencias son una de las causas más nocivas de la desigualdad de ingresos.

Pero, si la heredera está imbuida de clase obrera, si es dirigente de una formación que se sustenta electoralmente sobre los trabajadores, si el fin que persiguen es moralmente lícito (para imponérselo a los demás), ¡ah, amigo!, ahí la cosa cambia. Hemos llegado a la posibilidad de que las herencias puedan ser calificadas de derechas o de izquierdas, de reaccionarias o de progresistas, en función de la persona que herede. No será lo mismo que herede Ana Patricia Botín a que lo haga la hija de un obrero, aunque le deje la nada desdeñable cantidad de un millón de euros.

Yo gano votos disponiendo de tu propiedad

Justamente, esta semana ha pasado por el Senado la nueva Ley de Vivienda impulsada por otra ministra de la misma formación, en este caso Ione Belarra. Precisamente, el fin de esta ley es que los caseros se conviertan en proveedores de vivienda de protección social, eufemismo donde los haya. Ahora, los caseros, independientemente de su situación, se verán con mil y una trabas administrativas para desahuciar a un inquilino que, por las razones que sea, haya decidido que no paga lo que contractualmente está obligado.

Pero, volviendo a la cuestión de las herencias, aquí lo que se juega es la plena disposición de los bienes. La imposibilidad de dejar en herencia un sustento, pequeño o grande, entre muchos o entre pocos, del patrimonio lícitamente obtenido durante toda una vida supone, en primer lugar, un desincentivo tremendo a la hora de acumular capital.

Una sociedad de propietarios

Además, la entrega al Estado de todos los bienes al fallecimiento supone que la propiedad privada, precaria ya de por sí, pasa a ser un mero usufructo. De lo que se trata es de crear una sociedad de propietarios. Nada garantiza mejor la propiedad que la posibilidad de disponer de ella, de acumular poco a poco toda una vida de privaciones. Puesto que, en contra de los delirios keynesianos, nadie se ha enriquecido jamás gastando. A través del duro, durísimo proceso de acumulación de capital como una familia va poco a poco aumentando su sustento.

Pero, bueno, ahí tenemos a Irene Montero para defender las herencias a ultranza. Habrá que tomar su nombre en consideración como candidata al premio Juan de Mariana.

Contra la socialización del crédito en el mercado de la vivienda

Escrito por Eduardo Blasco en . Publicado en Análisis diario.

La administración Biden ha modificado la forma en la que Federal Housing Finance Agency calcula los tipos de interés. A partir de ahora, los compradores de vivienda con historiales de crédito favorables deberán pagar tipos más altos en sus hipotecas. Por otro lado, los tipos de interés de quienes tienen calificaciones más bajas, considerados de mayor riesgo, han visto sus tipos de interés disminuidos. Esto supone una penalización para aquellos con buen crédito, es decir, aquellos que los intermediarios financieros estiman que son más merecedores de liquidez.

Esta nueva norma se puso en marcha el 1 de mayo. A partir de este momento, los compradores de vivienda con buen nivel crediticio verán sus mensualidades aumentadas. De una hipoteca de 400.000 dólares, ahora tendrán que pagar 40 dólares adicionales al mes o 500 al año. Los compradores de vivienda que paguen entradas del 15 al 20% del valor de la misma son los que se verán más afectados por las subidas de las comisiones.

Socialización del crédito

Estamos ante un aumento en la socialización del crédito. Aquellos con mejores puntuaciones tendrán que pagar mayores intereses. Estos se destinarán a subsidiar préstamos para aquellos con un historial crediticio más bajo, y considerados de mayor riesgo. Esto desincentivará los comportamientos que hacen que las personas tengan buenas puntuaciones crediticias. Son comportamientos costosos que la gente lleva a cabo por ser responsable. Ejemplo de esto son tener un historial de pagos puntuales, saldos bajos en sus tarjetas de crédito, una combinación de diferentes cuentas de tarjetas de crédito y préstamos, cuentas de crédito más antiguas o solicitudes mínimas de nuevos créditos. La gente no tendrá problemas en ser más irresponsable con sus finanzas.

Habrá una mayor demanda de vivienda de los perfiles con mayor riesgo de impago y una reducción por parte de los más responsables financieramente. Esto desincentivará la producción de nueva vivienda. Reducirá aún más la oferta, cuando es la falta de oferta el auténtico problema de la falta de accesibilidad al mercado inmobiliario. Si se pudiese construir más y con más facilidad, es decir, si se deshiciesen todas las regulaciones sobre este mercado, aumentaría la oferta lo suficiente como disminuir el precio y hacer la compra de una casa así más asequible y sin los efectos contraproducentes de otras políticas.

Consecuencias no deseadas

Esta es una nueva norma difícil de entender salvo por motivos ideológicos. El objetivo es hacer que comprar una casa sea más asequible para las comunidades más vulnerables. Se reduce así la brecha en el acceso al crédito, especialmente para los compradores minoritarios. Estos suelen tener pagos iniciales más bajos y puntuaciones crediticias más bajas y aquellos con una puntuación crediticia mayor.

Penalizar a aquellos con mejor crédito para subvencionar a los que lo tienen más bajo, reducirá el total de buenos comportamientos, que aumentan el crédito, y aumentarán los comportamientos negativos, que lo reducen. Esto es lo que en ciencias sociales se llama la ley de las consecuencias no deseadas. Cuando los legislativos promulgan leyes, como se encuentran con problemas de información, las leyes tienen consecuencias que no esperaban, aunque las aprobasen con la mejor de las intenciones.

En este caso, parece ser que los legisladores desconocen que cuando subsidias un comportamiento, obtienes más de este. Por eso es por lo que los programas para aliviar la pobreza no funcionan, y de hecho, dañan más a los pobres que les ayudan. Porque al reducir el coste de ciertos comportamientos, como estar desempleado, obtienes más de esa conducta, no menos. Y encierras a los pobres en ciclos de dependencia del estado.

Intereses espurios

No obstante, también es dudoso que los incentivos de la administración Biden sean los correctos. Como políticos, lo que buscan es su reelección. Si creen que la mejor manera de conseguirla es perjudicando a un grupo en favor de otro, no hay ningún motivo para pensar que no lo harían. Repitiendo las palabras de Ayn Rand:

“Al principio, no dejaba de preguntarme cómo era posible que los hombres educados, cultos y famosos del mundo pudieran cometer un error de este tamaño y predicar, como justicia, este tipo de abominación, cuando cinco minutos de reflexión deberían haberles dicho lo que sucedería si alguien intentara practicar lo que ellos predicaban. Ahora sé que no lo hicieron por ningún tipo de error. Errores de este tamaño nunca se cometen inocentemente”.