Desde principios de 2008, el Ministerio de Vivienda, mes sí y mes también, anima insistentemente a la población a que se embarque en la aventura de convertirse en propietario, ya que el descenso de precios facilita la adquisición de vivienda. Sin ir más lejos, la ministra Beatriz Corredor afirmó el pasado 16 de septiembre que "los indicadores económicos muestran la tendencia a la estabilización del mercado inmobiliario".
Además, "el esfuerzo requerido para adquirir una vivienda se ha desplomado más de nueve puntos en el último año, del 40,3% al 31% de la renta bruta disponible, llegando a niveles de 2006". Es decir, "hoy cuesta menos acceder a un hogar que hace un año".
Este tipo de mensajes no sólo son engañosos, sino que constituyen una gravísima irresponsabilidad institucional por el elevado riesgo que conllevan estas recomendaciones. El precio de la vivienda en España todavía no ha tocado suelo. Precisamente, éste es uno de los principales problemas que arrastra la economía nacional, ya que la recuperación económica se retrasará hasta que no se produzca el necesario ajuste de precios.
Así, tras sufrir una de las mayores burbujas a nivel mundial, España aún se sitúa a la cola del Top 10 de depreciaciones inmobiliarias, por detrás de EEUU, Reino Unido o Dinamarca. Desde mediados de 2008, el precio medio de los pisos apenas ha caído un 10%, por lo que la vivienda aún sigue sobrevalorada casi un 30% con respecto a sus fundamentales. Por ello, en caso de que se mantenga este lento ritmo de ajuste, el precio seguirá cayendo durante, al menos, otros tres años (entre finales de 2011 y principios de 2012).
Sin embargo, existen otras variables a tener en cuenta. España contaba a finales de 2008 con más de 1,6 millones de pisos sin vender (stock), mientras que la demanda apenas alcanzaba las 218.000 unidades. Es decir, a este ritmo de ventas, la oferta no se extinguirá hasta dentro de siete años. Y ello, sin necesidad de poner un solo ladrillo.
La clave, sin embargo, no radica tanto en el stock como en las dificultades financieras de familias y empresas del sector. El aumento del paro, la posible subida de tipos de interés en 2010 y el incremento de la morosidad amenazan con hundir el precio de los pisos por debajo, incluso, de sus fundamentales.
A 31 de diciembre de 2008, la banca acumulaba ya cerca de 32.000 viviendas procedentes de ejecuciones, mientras que otras 93.000 se encontraban en situación de mora por impago de hipoteca. El pasado junio, los bancos y cajas de ahorros acumulaban en sus balances activos inmobiliarios por valor de 20.256 millones de euros, según datos del Banco de España… Y creciendo.
En la actualidad, son las entidades financieras, no las inmobiliarias, quienes realmente están fijando el precio de los pisos, manteniéndolos artificialmente por encima de su valor de mercado con el fin de evitar la depreciación de sus balances y, por tanto, entrar en pérdidas. ¿Cómo? Por un lado, han endurecido las condiciones crediticias en el caso de la vivienda usada, al tiempo que refinancian los créditos morosos de propietarios y grandes inmobiliarias en quiebra.
De este modo, las entidades concentran la concesión de préstamos en condiciones favorables hacia las viviendas que mantienen en cartera (sobre todo, nuevas) con el fin de darles salida, al tiempo que tratan de retrasar, en la medida de lo posible, el impago de créditos mil millonarios por parte de las grandes empresas del ladrillo, en un proceso conocido como roll-over.
¿Problema? Varios. La falta de crédito presionará aún más a la baja el precio de la vivienda usada. Además, los promotores cuentan con un margen muy estrecho a la hora de hacer rebajas. Según los balances consolidados de las inmobiliarias a 2006/2007, el ratio de resultado de explotación se situaba entre el 15% y el 20%, con lo que la flexibilidad máxima de precios sería de ese orden, para no incurrir en pérdidas. Y es que, antes de vender el piso por debajo del precio de coste, las promotoras entregan sus activos a los acreedores para saldar la deuda.
Por otro lado, pese a la refinanciación masiva, el sector del ladrillo está en quiebra, por lo que la banca, finalmente, tendrá que asumir un gran volumen de activos inmobiliarios al vencimiento de los créditos concedidos a esas empresas (entre 2010 y 2012). De este modo, el desplome de precios y, por lo tanto, el necesario ajuste, se producirá cuando a la banca no le quede más remedio que desprenderse de los activos embargados a pérdidas.
Así pues, aún queda tiempo para buscar con calma un precio atractivo para comprar casa, como mínimo un par de años. De todos modos, existen dos indicadores útiles para saber si ha realizado una buena compra: por un lado, un PER (número de años que precisaría alquilar un inmueble para recuperar el monto inicial de la inversión) igual o inferior a 19; y por otro, que el valor del piso no supere en más de tres veces su renta bruta anual (salario).
