Sin embargo, sí utilizaré un concepto análogo, el de precio razonable, para referirme al valor de los inmuebles. No porque crea –obviamente, no lo creo– que toda compraventa inmobiliaria deba efectuarse obligatoriamente a ese precio razonable, sino porque, como el adjetivo indica, sería prudente y sensato que el comprador lo tuviera en cuenta a la hora plantearse cualquier transacción.
Al fin y al cabo, toda compraventa de un inmueble implica una compraventa a lo largo del tiempo de bienes y servicios y, por consiguiente, podemos perfectamente comparar el precio que se está pagando por la propiedad del inmueble con el precio que se está pagando por los servicios que proporciona el inmueble (el alquiler). Piénselo de este modo: si lo que quiere es sólo vivir 60 años en un piso, tanto le da comprárselo que vivir alquilado durante 60 años. Y, por consiguiente, podemos comparar el precio del piso con el precio de 60 años de alquiler.
Otra cuestión es que no sólo quiera vivir en el piso, sino adquirir su propiedad como mecanismo de inversión. Pero esta decisión no va exactamente de la mano con la anterior: si bien es lógico que todo el mundo quiera vivir en un inmueble, no todo el mundo tiene por qué invertir su dinero en un inmueble, sobre todo si existen inversiones alternativas más rentables. ¿Qué prefiere? ¿Vivir 60 años en un inmueble y al final de su vida ser el propietario de un piso valorado en 300.000 euros, o vivir 60 años alquilado en un inmueble y al final de sus días tener un patrimonio bursátil valorado en un millón de euros? Lo lógico es que elija lo segundo, ya que con ese millón de euros podrá comprarse un piso de 300.000 euros y, aparte, le sobrarán 700.000.
Por este motivo, la decisión entre vivir de alquiler o adquirir un inmueble no es baladí. En ocasiones es mucho más barato alquilar un piso que comprarlo, con lo cual será razonable que accedamos a nuestro servicio de vivienda en el mercado de alquiler y que la cuantía que nos ahorremos la destinemos a invertir en otros activos más rentables que un inmueble.
Robert Kiyosaki, por ejemplo, repite continuamente que la compra de la primera vivienda no es una inversión, sino un gasto. Estoy tentado a pensar que, en general, tiene razón. Por desgracia, la mayoría de la gente desarrolla cierto apego emocional hacia la vivienda en propiedad, lo que le lleva a pagar precios absurdamente elevados que lastran su prosperidad futura. Ahorrar e invertir son dos actividades que resultan tanto más provechosas cuanto más pronto se hagan (1.000 euros a un tipo de interés del 10% se transforman en 6.700 al cabo de 20 años, pero en 17.500 al cabo de 30, o en 45.000 al cabo de 40), y precisamente lo que hacen los sobreprecios que se pagan con gusto por las viviendas en propiedad es lastrar enormemente la renta de la que se dispone durante los primeros años de vida laboral.
Sin embargo, el argumento de Kiyosaki se debilita en aquellas situaciones en las que caen los precios de las viviendas en propiedad hasta el punto de que los alquileres se vuelven relativamente más caros. En estos casos, comprar una vivienda en propiedad nos permite en realidad ahorrarnos dinero a la vez que estamos invirtiendo, y por tanto sí debe considerarse una inversión y no un gasto.
Hoy estamos claramente en esa situación. Los excesos de la burbuja inmobiliaria que provocaron los bancos centrales han inundado nuestras ciudades de viviendas vacías que tienen que liquidarse para que bancos y promotoras puedan saldar parcialmente sus ingentes deudas. El proceso está siendo más lento de lo deseable, pero parece imparable a largo plazo. Así pues, ¿cuándo y a qué precio comprar?
Tal y como lo hemos expuesto, es esencial que comparar el precio del alquiler con el de la vivienda. Esta relación, heredada del análisis bursátil, recibe el nombre de PER. Cuanto más alto sea el PER, más cara será la vivienda en propiedad en relación con su alquiler. Por ejemplo, si un piso en propiedad cuesta 480.000 euros y podemos alquilarlo por 12.000 euros anuales, su PER será de 40. Esto significa que tardaríamos 40 años en recuperar nuestro capital inmovilizado en el inmueble a través del alquiler. O, dicho de otra manera, los servicios que esa vivienda presta (alquiler) son muy poco valorados en el mercado en relación con el precio desproporcionadamente elevado que estamos pagando. En cambio, una vivienda con PER 5 es una magnífica inversión, ya que, ahorrándonos cinco años de alquiler, recuperamos el capital que hemos inmovilizado.
La burbuja inmobiliaria española llevó el PER medio nacional a 33 a finales de 2007; esto es, el alquiler era mucho más barato que la vivienda en propiedad. Al concluir 2008 había caído a 27, lo que significa que esa sobrevaloración del precio se había corregido relativamente. ¿Hasta cuándo debería reducirse? La media histórica del PER en España está sobre 19, lo que significa que los precios de la vivienda todavía deberían caer un 27% hasta que sea razonable adquirir una. Aunque, desde mi punto de vista, si lo que le preocupa no es pagar malos precios, sino pagar buenos precios, no compre a más de un PER 15.
¿Dónde estamos ahora? Bueno, ciñéndome a Madrid capital, el PER medio de los pisos –tomo los datos de idealista.com– es de 23, después de que el precio de las viviendas haya caído casi un 10% desde su pico en 2007. En general, pues, ya pueden adquirirse inmuebles a precios mucho más razonables que hace dos años. De hecho, en algunos barrios de la Villa y Corte, donde el ajuste de precios ha sido más drástico –por ejemplo, Vallecas o Villaverde–, el PER ya se encuentra en el rango de 19-20 (en Vallecas los precios han caído un 24%, y en Villaverde un 19%). Otros barrios, como Chamartín, Salamanca o Moncloa, siguen teniendo PER muy elevados –entre 27 y 28–, que permiten pronosticar que la caída de precios proseguirá. Es cierto que en estos tres barrios la presión para que el coste de los inmuebles caiga es menor que en otras zonas, esencialmente porque no se construyó demasiado durante el boom inmobiliario, por ello no hay legiones de bancos, promotores y pequeños propietarios endeudados que quieran deshacerse de sus viviendas. Pero el caso es que, a largo plazo, ratios PER de 27 y 28 siguen siendo insostenibles: sus propietarios están dejando de ganar mucho dinero por mantener su capital inmovilizado en el ladrillo en lugar de, por ejemplo, invertirlo en bolsa (donde los ratios PER suelen situarse en torno a 15).
Dado que parece poco probable que con la crisis económica los alquileres se encarezcan mucho, a medio plazo a los barrios ricos de cualquier ciudad no les quedará más remedio que ajustar precios. Aunque no haya pisos de nueva construcción, sí habrá un movimiento destinado a deshacerse de los mismos para rentabilizar el capital en otros lugares.
Así que ya sabe, en general conviene esperar un par de años a que los precios de la vivienda en propiedad sigan bajando y se pongan más en consonancia con la valoración que hacen los consumidores de los servicios que prestan (los alquileres). Obviamente, a día de hoy ya hay numerosos casos en que se pueden encontrar viviendas incluso por debajo de PER 10, pero de momento son más bien la excepción. No crea a los agoreros monclovitas que dicen que los precios ya han tocado fondo, porque el inmueble en propiedad sigue siendo mucho más caro que el alquiler. Otra cosa es que Zapatero se las arregle para encarecer artificialmente los precios de la vivienda quitando la deducción por compra, pero ni con esta medida cortoplacista se logrará detener la caída; más bien la agravará.
